商铺租赁合同律师解答

36人浏览 2024-05-27 21:17:51

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    七冷
    七冷

    您好,针对您的商铺租赁合同的注意事项是应该如何的问题解答如下, 商铺租赁合同的注意事项是怎样的一、调查商铺的产权承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:1、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。2、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。3、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。 如果承租人无法查清,可以委托律师到相关部门进行调查。二、免租装修期商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。签定合同发生的费用三、租赁保证金俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。四、税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:(1)、出租:营业税及附加租金*5.55%房产税租金*12%个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。(2)、转租:营业税及附加转租收入*5.55%印花税印花税转租租金(总额)0.1%在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。 签定合同时要注意的重要内容五、营业执照承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,在签订商铺租赁合许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:(1)、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;(2)、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;(3)、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;(4)、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;(5)、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。六 、装修的处置商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。2、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。3、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。七、水、电、电话线等因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。签定合同之后的疑虑八 、租赁登记租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:1、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;2、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。九、转租问题商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:1、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。 鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多,涉及合同金额较大,建议对此类合同应谨慎签订,必要时,聘请专业人士把关,以免合同履行过程中出现纠纷引讼,更是得不偿失。十、买卖与租赁许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:1、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。2、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。其他注意事项在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

  • 吃蛋挞被烫舌头
    吃蛋挞被烫舌头

    商铺租赁合同律师解答的内容可以包括以下几个方面:

    1. 合同签订:解答商铺租赁合同签订的程序和要素,说明租赁双方需要提供的证明材料和法律要求,确保合同的合法性和有效性。

    2. 合同条款:解答商铺租赁合同中各项条款的含义和法律效力,如租金、租期、使用权、装修义务、维护责任等等。律师可以根据具体情况提供个性化的建议,保护当事人的利益。

    3. 违约责任:解答商铺租赁合同中的违约责任和补偿方式,指导当事人在合同履行中的法律义务和限制。律师可以提供针对违约情况的处理办法,以及可能的救济途径。

    4. 合同解除:解答商铺租赁合同的解除条件和程序,说明解除合同的法律后果和可能涉及的风险。律师可以提供解除合同的合法途径和应对策略,保护当事人的权益。

    5. 纠纷解决:解答商铺租赁合同的纠纷解决方式,包括协商、调解、仲裁和诉讼等。律师可以提供解决纠纷的专业建议,帮助当事人选择合适的纠纷解决途径,争取合法权益。

    商铺租赁合同律师解答的内容主要涉及合同签订、合同条款解释、违约责任处理、合同解除和纠纷解决等方面,旨在保护当事人的权益,确保合同的合法有效执行。

  • 道听途
    道听途

    商铺租赁合同是商户和商铺的房东之间达成的一种协议,规定了租赁商铺的条件、期限、费用、责任等方面的条款。以下是对商铺租赁合同的一些常见问题进行解答:

    1. 商铺租赁合同的必要条款有哪些?

    商铺租赁合同应包含以下必要条款:租赁双方的姓名/名称和住所/注册地、商铺的具体位置、租赁期限、租金和支付方式、押金和违约金、租赁物的用途和限制、维修责任、租赁物的归还和返还条件、争议解决方式等。

    2. 商铺租赁合同的租金支付方式有哪些?

    商铺租金支付方式通常包括一次性付款和分期付款两种形式。一次性付款即在合同签订之日一次性支付全部租金,适用于租期较短且金额较小的情况。分期付款则按照合同约定的时间和比例,分期支付租金,适用于租期较长的情况。

    3. 商铺租赁合同中的押金有何作用?

    商铺租赁合同中的押金是为了保障房东在租户违约或其他损失情况下能够得到补偿。一般情况下,租户在签订合同时需要支付押金,合同期满时如没有违约并按合同约定归还房屋,押金将退还给租户。

    4. 商铺租赁合同中的违约金如何确定?

    商铺租赁合同中的违约金一般由双方协商确定,可根据租赁物的价值、租赁期限等因素进行约定。一般情况下,违约金是租金的一定比例,用于补偿房东在租户违约时所遭受的损失。

    5. 商铺租赁合同期满后如何处理?

    商铺租赁合同期满后,双方有以下几种处理方式:续租、解除合同或重新谈判新的租赁合同。续租即双方继续按照原合同的条件进行租赁;解除合同即在期满时终止合同,双方不再有任何租赁关系;重新谈判新的租赁合同即商户和房东重新协商签订新的租赁合同。

    商铺租赁合同是商户和商铺房东之间的法律约束文件,它规定了双方的权利和义务,对双方的利益保护具有重要作用。在签订商铺租赁合同前,双方都应该充分了解合同条款,如有需要,可以咨询专业的律师进行解答与指导。

  • 氵刅木夕
    氵刅木夕

    如果你坚持要求承租房屋,在对方提出解除合你要立刻书面通知对方不同意解除合同,然后向法院起诉,要求对方继续履行合同。

    如果你不想继续承租,只是觉得对方的违约金不足以赔偿你的损失,承租人可以联合起来,向法院起诉,要求对方承担你们的实际损失(包括装修的折价)。

  • 夏蓉
    夏蓉

    可以。租赁期限可以双方进行协商。你可以和房东协商租一年半年付,房屋租期是一年,房租每半年交付一次,也就是一年交两次房租。依据《城市房屋租赁管理办法》第二章第九条规定,房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当具备以下条款:(一)当事人姓名或者名称及住所;(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;(三)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及交付方式。二、商铺租赁合同没到期不想租了如果合同没到期,房东想要解除合同,要按照合同约定给租户补偿损失;如果租户单方面违约,想要解除合同,房东收取的违约金不能退还,保证金和押金不退,一般房租能不能退,需要跟房东协商,双方协商一致可以解除合约。根据《民法典》第七百二十二条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。三、租赁商铺合同注意事项主要有哪些注意下列事项:(一)要求出租方出示房屋产权证书原件和身份证件。(二)订立合同时除租金外还必须明确其他各项费用的承担方,如房屋租赁税金、物业管理费、修缮费用等。(三)注意出租人对于商铺是否具有处分权。以上就是法律快车小编为您详细介绍关于租商铺合同一年一签合法吗的相关知识,合理。租赁期限可以双方进行协商。你可以和房东协商租一年半年付,房屋租期是一年,房租每半年交付一次,也就是一年交两次房租。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

  • 明明很好a
    明明很好a

    法律分析:租赁房屋合同纠纷找专业律师:可以找专业律师帮忙处理纠纷,房屋租赁合同纠纷律师收费标准:因为各个地区不同,经济发展水平不一,所以各有差异,可以约定费用,房屋租赁合同纠纷属于民事纠纷。

    法律依据:《律师服务收费管理办法》第九条实行市场调节的律师服务收费,由律师事务所与委托人协商确定。

    律师事务所与委托人协商律师服务收费应当考虑以下主要因素:

    (一)耗费的工作时间;

    (二)法律事务的难易程度;

    (三)委托人的承受能力;

    (四)律师可能承担的风险和责任;

    (五)律师的社会信誉和工作水平等。

    《律师服务收费管理办法》第十六条 律师事务所接受委托,应当与委托人签订律师服务收费合同或者在委托代理合同中载明收费条款。

    收费合同或收费条款应当包括:收费项目、收费标准、收费方式、收费数额、付款和结算方式、争议解决方式等内容。

  • 大米要成精
    大米要成精

    重赏之下必有勇夫,呵呵...浅谈一下我的看法,仅供参考:

    (一)理论上讲:

    根据楼主所述“我同张签了合同,大致是将房子租给张,09年6月1起租期为3年”所以您已经默许了刘的转租合同,合同尽管没生效但已经成立了。也就不适用《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

    承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

    如果张有下列情形,你可以解除合同。《合同法》第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

    09年6月是合同生效时间,由第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是所谓的“买卖不破租赁”。所以即使房子卖了,如果租赁合同不到期也不能终止合同。楼主卖房时可以给买方协商一下,大不了租金归买方就是了。

    我不明白楼主为什么非要要他搬走,你是房子的物主,买卖自然由你决定。虽然买卖不破租赁,但反过来讲,租赁也不影响买卖啊,由第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以你可以把房子卖掉,如果张不同意你卖,你可以让张以相同的价格买下你的房子的。

    (二)针对楼主的情况可以:

    1先和张某协商一下,最好别打官司,给他讲清楚诉讼又费时又费力。

    2我不知道你们的合同具体怎么签的,你最好拿合同找个当地的律师咨询一下,一般情况下合同上总能找到写漏洞,把握住!

    3特别是关于租金和租赁期的条款,一定有突破口,如果没有约定具体(记住:必须是书面约定)数额,将对你非常有利!

    4房子是你的!可以采取适当非常手段!